XÁC ĐỊNH LOẠI ĐẤT ĐỂ XÁC ĐỊNH QUYỀN LỢI VỚI ĐẤT

0
644
Xác định loại đất mình đang sử dụng là một nội dung quan trọng để xác định chế độ pháp lý áp dụng cho quá trình quản lý sử dụng đất. Việc xác định loại đất không chỉ có ý nghĩa với Cơ quan quản lý Nhà nước về đất đai mà còn đối với người sử dụng đất trong việc xác định quyền, nghĩa vụ của mình khi sử dụng loại đất đó. 

Bạn có đất bị thu hồi, đất bị xác định là đất nông nghiệp với giá trị thấp, trong khi bạn muốn xác định đất của mình thuộc loại đất ở có giá trị cao. Để biết được đất của mình thuộc loại nào theo quy định của pháp luật, bạn cần quan tâm đến những quy định pháp lý sau đây:

Những loại đất đươc phân loại theo quy định của pháp luật
Theo quy định của Điều 10 , Luật đất đai 2013, thì đất đai được phân loại thành 03 loại chính:

Đất nông nghiệp
Đất phi nông nghiệp
Đất chưa sử dụng
1. Đất trồng cây hàng năm gồm đất trồng lúa và đất trồng cây hàng năm khác;
2. Đất trồng cây lâu năm;
3. Đất rừng sản xuất;
4. Đất rừng phòng hộ;
5. Đất rừng đặc dụng;
6. Đất nuôi trồng thủy sản;
7. Đất làm muối;
8. Đất nông nghiệp khác
1. Đất ở gồm đất ở tại nông thôn, đất ở tại đô thị;
2. Đất xây dựng trụ sở cơ quan;
3. Đất sử dụng vào mục đích quốc phòng, an ninh;
4. Đất xây dựng công trình sự nghiệp;
5. Đất sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp;
6. Đất sử dụng vào mục đích công cộng;
7. Đất cơ sở tôn giáo, tín ngưỡng;
8. Đất làm nghĩa trang, nghĩa địa, nhà tang lễ, nhà hỏa táng;
9.Đất sông, ngòi, kênh, rạch, suối và mặt nước chuyên dùng;
10. Đất phi nông nghiệp khác
1. Các loại đất chưa xác định mục đích sử dụng.

Tuy nhiên, điều quan trọng cần quan tâm là căn cứ nào để xác định thửa đất cần xem xét thuộc loại đất nào theo quy định của Điều 10, Luật đất đai 2013?.

Theo quy định của Điều 11 , Luật đất đai 2013, căn cứ để xác định loại đất được dựa vào những giấy tờ sau:
  1. 1. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất;
  2. 2. Giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều 100 của Luật đất đai 2013 đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận.
  3. 3. Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đối với trường hợp chưa được cấp Giấy chứng nhận quy định tại khoản 1 Điều 100.

Trong đó, bạn cần lưu ý về thứ tự xem xét các loại giấy tờ nêu trong quy định của điều luật, cụ thể:

Theo Điều 11, luật đất đai 2013, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất được ưu tiên xem xét đầu tiên.
Chỉ khi không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất thì mới xem xét đến giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai và giấy tờ là Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Nhưng điều 11 không xác định rõ cái nào xem xét trước, các nào xem xét sau, cái nào giá trị pháp lý cao hơn cái nào.
Dẫn đến tranh chấp xảy ra khi giấy tờ theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 100 Luật Đất đai có nội dung mâu thuẫn với giấy tờ là Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước, hoặc ngược lại thì giữa người sử dụng đất với cơ quan nhà nước.
Tuy nhiên cũng cần lưu ý quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan Nhà nước khác hoàn toàn với Sổ địa chính, sổ địa bạ và các giấy tờ về đất đai lưu ở UBND cấp xã phường, những quyết định này tối thiểu nhất là do UBND cấp quận huyện thành phố trực thuộc tỉnh ban hành.
Các cơ quan nhà nước khi thu hồi đất thường hay dựa vào giấy tờ của UBND cấp xã phường để xác định loại đất, điều này là không đúng quy định của Điều 11 Luật Đất đai 2013.
Lưu ý: Giấy tờ theo quy định của khoản 1, khoản 2, khoản 3 Điều 100 , Luật đất đai 2013, bao gồm:
1/. Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
2/. Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
3/. Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
4/. Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
5/. Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
6/. Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
7/. Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
8/. Giấy tờ quy định tại khoản 1 Điều 100 và kèm theo giấy tờ về việc chuyển quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên có liên quan.
9/. Bản án hoặc quyết định của Tòa án nhân dân, quyết định thi hành án của cơ quan thi hành án, văn bản công nhận kết quả hòa giải thành, quyết định giải quyết tranh chấp, khiếu nại, tố cáo về đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã được thi hành.
Cũng có những thửa đất mà quá trình sử dụng không có bất kỳ một giấy tờ gì theo quy định của Điều 11, Luật Đất đai 2013. Khi đó việc xác định loại đất được thực hiện như sau:

Xác định loại đất đối với thửa đất không có giấy tờ

Theo khoản 4, Điều 10, Luật đất đai 2013, đối với thửa đất được sử dụng mà không có giấy tờ gì theo quy định của khoản 1, 2, 3 Điều 10, thì sẽ do Chính phủ quy định cách xác định loại đất.
Tại Điều 3 , Nghị định 43/2014/NĐ-CP chính phủ đã hướng dẫn việc xác định loại đất như sau:
1. Xác định theo hiện trạng sử dụng đối với trường hợp đang sử dụng đất ổn định mà không phải do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Tức là thực tế bạn đang sử dụng vào mục đích gì thì sẽ công nhận vào mục đính đó.
2. Xác định căn cứ vào nguồn gốc, quá trình quản lý, sử dụng đất đối với trường hợp sử dụng đất do lấn, chiếm, chuyển mục đích sử dụng đất trái phép. Đối với trường hợp bạn lấn chiếm đất đai, bị xử phạt vi phạm hành chính.

Xác định loại đất đối với thửa đất đang sử dụng vào nhiều mục đích khác nhau (không phải là đất ở có vườn, ao trong cùng thửa đất)

Thửa đất rộng, có nhiều mục đích sử dụng khác nhau thì việc xác định loại đất sẽ

  1. Căn cứ theo hiện trạng sử dụng của từng diện tích có mục đích sử dụng khác nhau, nhưng xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích và tách được thành từng thửa đất.
  2. Xác định theo loại đất hiện trạng có mức giá cao nhất đối với thửa đất không xác định được ranh giới sử dụng giữa các mục đích. Tuy nhiên, nếu việc sử dụng đất sau khi có quy hoạch thì phải căn cứ vào quy hoạch để xác định mục đích chính.

Đối với đất có nhà chung cư với mục đích hỗn hợp được xây dựng trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 và có một phần diện tích sàn nhà chung cư được sử dụng làm văn phòng, cơ sở thương mại, dịch vụ thì mục đích sử dụng chính của phần diện tích đất xây dựng nhà chung cư được xác định là đất ở.

Về thẩm quyền xác định loại đất 

  1. Ủy ban nhân dân cấp tỉnh đối với tổ chức, cơ sở tôn giáo, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài, tổ chức nước ngoài có chức năng ngoại giao; 
  2. Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố thuộc tỉnh (sau đây gọi chung là Ủy ban nhân dân cấp huyện) đối với hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, người Việt Nam định cư ở nước ngoài. 
  3. Trường hợp thu hồi đất thì cơ quan có thẩm quyền xác định loại đất là cơ quan có thẩm quyền thu hồi đất theo quy định của pháp luật về đất đai.

Như vậy, cấp UBND xã phường không có thẩm quyền xác định loại đất.

Điều 3, Nghị định 43/2014/NĐ-CP sau đó được khoản 1, Điều 2 , Nghị định 01/2017/NĐ-CP, bổ sung nội dung sau:
Trường hợp Nhà nước giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất thì việc xác định loại đất được căn cứ vào quy hoạch sử dụng đất, quy hoạch xây dựng, quy hoạch đô thị, quy hoạch điểm dân cư nông thôn, quy hoạch xây dựng xã nông thôn mới đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt và dự án đầu tư.

NHƯ VẬY, TỔNG KẾT LẠI:

Để xác định loại đất cần phải xem xét trên giấy tờ hồ sơ tài liệu với thứ tự ưu tiên như sau:
1/. Căn cứ theo giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu hữu nhà ở và tài sản gắn liền với đất đã được cấp.
2/. Không có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, thì căn cứ theo giấy tờ sử dụng đất theo điều 100 Luật đất đai 2013 hoặc Quyết định giao đất, cho thuê đất, cho phép chuyển mục đích sử dụng đất của cơ quan nhà nước.
3/ Không có giấy tờ gì thì mới áp dụng hướng dẫn của Nghị định 43/2014/NĐ-CP và sửa đổi của Nghị định 01/2017/NĐ-CP, tùy từng trường hợp sẽ xác định theo:
Theo hiện trạng sử dụng đất
Theo nguồn gốc sử dụng đất
Theo Quy hoạch sử dụng đất
Trân trọng cảm ơn bạn đang quan tâm bài viết
Tác giả: Luật sư trẻ

Comments

comments

LEAVE A REPLY

Please enter your comment!
Please enter your name here