Đất ở là loại đất có giá trị nhất trên thị trường. Nhưng trên thực tế, không phải bạn cứ xây nhà ở trên đất thì đất đó được coi là đất ở. Đất ở phải là loại đất được Nhà nước công nhận có mục đich sử dụng là để ở. Bạn sử dụng đất để ở, nhưng không được pháp luật công nhận thì cũng không được coi là đất ở.
Mặt khác, nếu bạn đủ điều kiện để được pháp luật công nhận sử dụng đất ở thì cũng không phải mọi diện tích đất bạn sử dụng đều sẽ được công nhận, mà phải tùy thuộc vào hạn mức công nhận đất ở được quy định tại nơi mà bạn sinh sống.Hạn mức công nhận đất ở là diện tích đất ở tối đa mà một người dân được pháp luật cho phép sử dụng, vượt quá hạn mức này đất của bạn sẽ bị chuyển sang loại mục đích khác (lưu ý: tổ chức pháp nhân không có quyền sử dụng đất ở).
Vậy câu hỏi đặt ra là làm thế nào để đươc công nhận đất bạn đang sử dụng là loại đất ở?. Và nếu được công nhận, thì diện tích được công nhận là bao nhiêu?. Mời bạn cùng xem nội dung của bài nghiên cứu pháp luật dưới đây.
Công nhận quyền sử dụng đất là gì?.
Theo quy định của khoản 9, Điều 3, Luật đất đai 2013 thì “công nhận quyền sử dụng đất” là việc Nhà nước trao quyền sử dụng đất cho người đang sử dụng đất ổn định mà không có nguồn gốc được Nhà nước giao đất, cho thuê đất thông qua việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu đối với thửa đất xác định.
Nói một cách dễ hiểu là bạn đang sử dụng đất, chưa được Nhà nước cấp giấy chứng nhận, nay được Nhà nước công nhận và cấp giấy chứng nhận cho việc bạn sử dụng đất là hợp pháp. Khi áp với trường hợp bạn đang sử dụng đất ở thì được gọi là “công nhận quyền sử dụng đất ở”.
Khi nào được công nhận quyền sử dụng đất ở?.
Thực tế, Luật đất đai 2013 không có quy định cụ thể để khẳng định những trường hợp nào sẽ được công nhận quyền sử dụng đất ở. Nhưng do việc công nhận quyền sử dụng đất ở gắn liền với việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, nên căn cứ vào Điều 100, Luật Đất đai 2013, những trường hợp sau đây được xác định là Nhà nước công nhận quyền sử dụng đất ở:
1/. Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định.
2/. Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định nhưng mang tên người khác.
3/. Cá nhân, hộ gia đình đang sử dụng đất đang sử dụng đất nhưng không có giấy tờ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện cấp giấy chứng nhận.
Để xác định một người đang sử dụng đất thuộc trường hợp nào trong 03 trường hợp nêu trên, thì cần phải xem xét đến hồ sơ giấy tờ về đất đai của người đó.
Giấy tờ về quyền sử dụng đất?.
Trong lĩnh vực đất đai có rất nhiều loại giấy tờ với nhiều nội dung khác nhau, nhưng lại không có định nghĩa cụ thể “giấy tờ về quyền sử dụng đất” là gì?.
Nếu chỉ căn cứ theo quy định của Điều 100, Luật đất đai 2013, thì giấy tờ về quyền sử dụng đất chỉ được hiểu là những giấy tờ phản ánh về nguồn gốc sử dụng đất. Tức nó giúp trả lời cho câu hỏi: do đâu mà người đang sử dụng đất có được thửa đất mình đang sử dụng?.
Giấy tờ phản ánh về nguồn gốc sử dụng đất
Các loại giấy tờ này được quy định cụ thể tại khoản 1 Điều 100 Luật đất đai, gồm:
- Những giấy tờ về quyền được sử dụng đất trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 do cơ quan có thẩm quyền cấp trong quá trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam dân chủ Cộng hòa, Chính phủ Cách mạng lâm thời Cộng hòa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam;
- Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời được cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp hoặc có tên trong Sổ đăng ký ruộng đất, Sổ địa chính trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ hợp pháp về thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất hoặc tài sản gắn liền với đất; giấy tờ giao nhà tình nghĩa, nhà tình thương gắn liền với đất;
- Giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất, mua bán nhà ở gắn liền với đất ở trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đã sử dụng trước ngày 15 tháng 10 năm 1993;
- Giấy tờ thanh lý, hóa giá nhà ở gắn liền với đất ở; giấy tờ mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước theo quy định của pháp luật;
- Giấy tờ về quyền sử dụng đất do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất;
- Các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15 tháng 10 năm 1993 theo quy định của Chính phủ.
Tại Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, các loại giấy tờ khác được xác lập trước ngày 15/10/1993 theo quy định của Chính phủ gồm:
- Sổ mục kê đất, sổ kiến điền lập trước ngày 18 tháng 12 năm 1980.
- Một trong các giấy tờ được lập trong quá trình thực hiện đăng ký ruộng đất theo Chỉ thị số 299-TTg ngày 10 tháng 11 năm 1980 của Thủ tướng Chính phủ về công tác đo đạc, phân hạng và đăng ký thống kê ruộng đất trong cả nước do cơ quan nhà nước đang quản lý, bao gồm:
- Biên bản xét duyệt của Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã xác định người đang sử dụng đất là hợp pháp;
- Bản tổng hợp các trường hợp sử dụng đất hợp pháp do Ủy ban nhân dân cấp xã hoặc Hội đồng đăng ký ruộng đất cấp xã hoặc cơ quan quản lý đất đai cấp huyện, cấp tỉnh lập;
- Đơn xin đăng ký quyền sử dụng ruộng đất đối với trường hợp không có giấy tờ quy định tại Điểm a và Điểm b Khoản này.
- Dự án hoặc danh sách hoặc văn bản về việc di dân đi xây dựng khu kinh tế mới, di dân tái định cư được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Giấy tờ của nông trường, lâm trường quốc doanh về việc giao đất cho người lao động trong nông trường, lâm trường để làm nhà ở (nếu có).
- Giấy tờ có nội dung về quyền sở hữu nhà ở, công trình; về việc xây dựng, sửa chữa nhà ở, công trình được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý nhà nước về nhà ở, xây dựng chứng nhận hoặc cho phép.
- Giấy tờ tạm giao đất của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh; Đơn đề nghị được sử dụng đất được Ủy ban nhân dân cấp xã, hợp tác xã nông nghiệp phê duyệt, chấp thuận trước ngày 01 tháng 7 năm 1980 hoặc được Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh phê duyệt, chấp thuận.
- Giấy tờ của cơ quan nhà nước có thẩm quyền về việc giao đất cho cơ quan, tổ chức để bố trí đất cho cán bộ, công nhân viên tự làm nhà ở hoặc xây dựng nhà ở để phân (cấp) cho cán bộ, công nhân viên bằng vốn không thuộc ngân sách nhà nước hoặc do cán bộ, công nhân viên tự đóng góp xây dựng. Trường hợp xây dựng nhà ở bằng vốn ngân sách nhà nước thì phải bàn giao quỹ nhà ở đó cho cơ quan quản lý nhà ở của địa phương để quản lý, kinh doanh theo quy định của pháp luật.
- Bản sao giấy tờ quy định tại Điều 100 của Luật Đất đai và các giấy tờ quy định tại các Khoản 2, 3, 4, 5, 6 và 7 Điều này có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp huyện, cấp tỉnh hoặc cơ quan quản lý chuyên ngành cấp huyện, cấp tỉnh đối với trường hợp bản gốc giấy tờ này đã bị thất lạc và cơ quan nhà nước không còn lưu giữ hồ sơ quản lý việc cấp loại giấy tờ đó.
Khi bạn xuất trình được 1 trong các loại giấy tờ kể trên, thì việc sử dụng đất của bạn được coi là có nguồn gốc hợp pháp, đủ điều kiện được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà không cần xét duyệt.
Giấy tờ phản ánh về thời điểm sử dụng đất
Cũng là một loại giấy tờ về đất đai, giấy tờ phản ánh về thời điểm sử dụng đất được quy định cụ thể tại Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, gồm:
- Biên lai nộp thuế sử dụng đất nông nghiệp, thuế nhà đất;
- Biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc sử dụng đất, biên bản hoặc quyết định xử phạt vi phạm hành chính trong việc xây dựng công trình gắn liền với đất;
- Quyết định hoặc bản án của Tòa án nhân dân đã có hiệu lực thi hành, quyết định thi hành bản án của cơ quan Thi hành án đã được thi hành về tài sản gắn liền với đất;
- Quyết định giải quyết tranh chấp đất đai của cơ quan nhà nước có thẩm quyền đã có hiệu lực thi hành; biên bản hòa giải tranh chấp đất đai có chữ ký của các bên và xác nhận của đại diện Ủy ban nhân dân cấp xã nơi có đất;
- Quyết định giải quyết khiếu nại, tố cáo của cơ quan nhà nước có thẩm quyền có liên quan đến việc sử dụng đất;
- Giấy tờ về đăng ký hộ khẩu thường trú, tạm trú dài hạn tại nhà ở gắn với đất ở; Giấy chứng minh nhân dân hoặc Giấy khai sinh, giấy tờ nộp tiền điện, nước và các khoản nộp khác có ghi địa chỉ nhà ở tại thửa đất đăng ký;
- Giấy tờ về việc giao, phân, cấp nhà hoặc đất của cơ quan, tổ chức được Nhà nước giao quản lý, sử dụng đất;
- Giấy tờ về mua bán nhà, tài sản khác gắn liền với đất hoặc giấy tờ về mua bán đất, chuyển nhượng quyền sử dụng đất có chữ ký của các bên liên quan;
- Bản đồ, sổ mục kê, tài liệu điều tra, đo đạc về đất đai qua các thời kỳ;
- Bản kê khai đăng ký nhà, đất có xác nhận của Ủy ban nhân dân cấp xã tại thời điểm kê khai đăng ký.
Khác với các loại giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100, Luật Đất đai 2013, giấy tờ theo quy định của Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP chỉ được coi là có giá trị chứng minh thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người sử dụng, mà không chứng minh việc sử dụng đó có hợp pháp hay không.
Tức là khi bạn có giấy tờ theo quy định của Điều 100 Luật Đất đai, bạn được đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo thủ tục có giấy tờ về quyền sử dụng đất.
Còn khi bạn chỉ có giấy tờ theo quy định của Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP, tức không có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100 Luật đất đai, bạn phải đăng ký cấp giấy theo thủ tục không có giấy tờ về quyền sử dụng đất, nhưng sử dụng đất ổn định lâu dài không tranh chấp.
Khi đó, cơ quan Nhà nước có thẩm quyền sẽ căn cứ vào giấy tờ quy định tại Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP để xác định thời điểm bắt đầu sử dụng đất của bạn.
Khi nào được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất?
Quay trở lại với việc xác định bạn sử dụng đất thuộc trường hợp nào trong 03 trường hợp cấp giấy, thì:
Bạn thuộc trường hợp 1 khi xuất trình được một trong các loại giấy tờ theo định của Điều 100, Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Bạn thuộc trường hợp 2 khi xuất trình được một trong các loại giấy tờ theo định của Điều 100, Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP nhưng giấy tờ lại mang tên người khác, không mang tên bạn. Trường hợp này bạn cần xuất trình thêm một giấy tờ khác thể hiện việc chuyển quyền sử dụng đất từ người có tên trên giấy tờ sang cho bạn.
Bạn thuộc trường hợp 3 khi bạn không có giấy tờ theo định của Điều 100, Luật Đất đai 2013 hoặc Điều 18, Nghị định 43/2014/NĐ-CP. Khi đó bạn sẽ được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu sử dụng ổn định từ trước ngày 01 tháng 7 năm 2004 và không vi phạm pháp luật về đất đai, được Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận là đất không có tranh chấp, phù hợp với quy hoạch. Thời điểm sử dụng đất được căn cứ theo các giấy tờ nêu tại Điều 21 Nghị định 43/2014/NĐ-CP.
Thế tôi sử dụng đất mà chẳng có giấy tờ về quyền sử dụng đất theo quy định của Điều 100, Luật Đất đai 2013 và cũng chẳng có giấy tờ chứng minh thời điểm sử dụng theo quy định của Điều 21, Nghị định 43/2014/NĐ-CP thì sao?.
Khi đó bạn cũng có thể được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nếu Ủy ban nhân dân cấp xã xác nhận cho bạn về thời điểm bắt đầu sử dụng đất và mục đích sử dụng đất trên cơ sở Ủy ban nhân dân xã đi thu thập ý kiến của những người đã từng cư trú cùng thời điểm bắt đầu sử dụng đất của người có yêu cầu xác nhận trong khu dân cư (thôn, làng, ấp, bản, buôn, phum, sóc, tổ dân phố) nơi có đất.
Bài Kỳ sau: Hạn mức công nhận đất ở.
Trân trọng cảm ơn bạn đã quan tâm đến bài.
